Vastgoed is nog steeds één de meest populaire manieren om geld te investeren omdat het je niet alleen maandelijks een passief inkomen oplevert, maar ook de waardeontwikkeling van het pand op de lange termijn. Dus dubbel verdienen! Nu is het de laatste jaren wel moeilijker geworden om beleggingspanden met een goed rendement te vinden door de stijgende huizenmarkt en de recent stijgende hypotheekrentes. Toch zijn er nog enkele specifieke vastgoed opportuniteiten die een heel rendabel blijven zoals een studentenhuis kopen!
In dit artikel gaan we dieper in op het kopen van een studentenwoning of kamerverhuurpand. We bespreken de voordelen van een studentenwoning als belegging, enkele belangrijke punten die specifiek gelden voor een studentenhuis kopen, waar je ze kan vinden en we bekijken ook in detail een aantrekkelijk kamerverhuurpand te koop in Delft op BRXS.
Direct beleggen in studentenhuizen met BRXS
Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.
Huurrendement is heel simpel uitgedrukt de huur die je op jaarbasis ontvangt van je huurders als een percentage van je investering. Voorbeeld: Je ontvangt 6.000 euro aan netto huur per jaar (na al je kosten zoals hypotheek rente en onderhouden) en je hebt 100.000 euro aan eigen geld in het pand gebracht dan is je netto huurrendement 6%.
Omdat de huizenprijzen in de laatste jaren heel sterk zijn gestegen (soms zelfs met meer dan 10% per jaar) terwijl de huurprijzen minder zijn gestegen is het huurrendement gaan dalen. En dat is logisch want je moet meer investeren, maar krijgt er evenredig gezien niet evenveel huur voor terug. Dit maakt dat het moeilijker is geworden om toch nog beleggingspanden te vinden die een goede rendement huurrendement opleveren en daarom zijn veel vastgoedbeleggers meer op waardeontwikkeling gaan focussen. Toch blijven er nog specifieke sectoren die geen goed rendement leveren zoals studentenhuizen en kamerverhuurpanden.
Een voorbeeld van een appartement van 100m2 in Amsterdam om het verschil aan te tonen:
Stel dat het pand opgedeeld is 5 kamers (14 m² per kamer) + Keuken en gemeenschappelijke ruimte (16 m²) en 2 badkamers (12 m²), en je verhuurt aan 5 verschillende personen, dan kom je uit op 3.750 euro per maand (gebaseerd op de huurprijzen op Kamernet).
2.450 vs 3.750 euro per maand of een verschil van ongeveer 50% en op jaarbasis verdien je in dit voorbeeld 15.600 euro meer dan je beleggingspand is opgedeeld in kamers. En dus zie je meteen waarom kamerverhuurpanden zo populair zijn bij beleggers. Je moet wel er wel rekening mee houden dat een studentenhuis iets meer kosten met zicht meebrengt (dat bespreken we beneden in het artikel), maar zelfs dan heb je nog altijd heel wat meer rendement.
Stijgend tekort aan studentenkamers
Uit voorlopige schattingen van Kenniscentrum Studentenhuisvesting (Kences) blijkt dat het tekort aan studentenkamers in Nederland blijft groeien. In het afgelopen jaar waren er 26.500 studentenwoningen te kort en dit kan in de volgende jaren toenemen tot meer dan 60.000 als er geen oplossingen komen. Het is zelfs zo erg gesteld dat universiteiten in het hele land buitenlandse studenten afraden om nog naar Nederland te komen als ze nog geen huisvesting hebben gevonden.
Hopelijk komen er snel oplossingen die deze structurele problemen uit de weg helpen zodat het aantal studentenhuizen kan stijgen omdat het aantrekken van buitenlandse studenten en talent een sterk positieve invloed heeft op onze economie. Maar het toont wel aan dat het risico op leegstand (niet of moeilijk vinden van huurders) heel laag is wanneer je in een studentenhuis investeert.
Belangrijke punten om rekening mee te houden:
Een hoger rendement is zeker een serieus pluspunt voor studentenwoningen, maar er zijn wel een aantal dingen waar je rekening mee moet houden. Bij het kopen en verhuren van een studentenhuis komt meer kijken dan het kopen en verhuren van een gewoon huis aan een persoon of een gezin, zoals hogere kosten en strengere regelgeving.
1. Hogere beheerskosten
In plaats van een huurder, heb je er meerdere voor hetzelfde pand. Dus heb je ook meer werk in het beheer van het pand: je moet op zoek naar meer huurders, meer rondleidingen, meer contracten, meer check-ins en check-outs, meer communicatie,... Je kan dit allemaal zelf doen, maar je zult er heel wat tijd insteken en mogelijk ook wat foutjes maken. Een professionele vastgoedbeheerder kan je hierbij helpen met hun ervaring en netwerk, maar het kan wel wat kosten en ze zullen ook een hogere commissie vragen indien er meerder huurders per pand zijn. Je moet rekenen op ongeveer 10% van de huur.
2. Hoger onderhoudskosten
Buiten de hogere beheerskosten, zal ook het onderhoud iets hoger uitvallen omdat verschillende huurders in eenzelfde pand meer slijtage en algemene beschadigingen zullen veroorzaken dan een persoon of een gezin. Vaak is kamerverhuur ook van kortere duur. In het geval van studenten meestal 1 jaar of soms 2. Wat wil zeggen dat je veel vaker zal moeten herschilderen en meubels moet vervangen.
3. Huurders zoeken
Zoals hierboven aangegeven is er een tekort aan studentenkamers, dus het zou niet te moeilijk zijn om snel huurders te vinden. Toch is het aangeraden om een goede relatie te bouwen met de Universiteit en plaatselijke studentenverenigingen die vaak al wachtlijsten hebben zodat je snel betrouwbare huurders vindt zonder ze zelfs online te moeten aanbieden.
4. Vergunningen en regelgeving
Bij de aankoop van een kamerverhuurpand is er ook een veel strengere regelgeving dan bij de koop van een huis om te verhuren. Koop dus zeker niet een pand met de hoop dit om te zetten in een studentenwoning zonder eerst een grondig onderzoek te doen naar de plaatselijke regelgeving, vergunning vereisten en andere regels.
Waar moet je zeker naar kijken:
-De regelgeving rond kamerverhuur is op stedelijk niveau en kan sterk verschillen van stad tot stad. Bijvoorbeeld in Den Haag is het maximum aantal personen 3 per pand ongeacht de grootte van het pand, terwijl je in andere steden tot 8 of meer personen kan verhuren.
-Bijna overal moet je een specifieke vergunning aanvragen voor kamerverhuur en is er ook een quota op het maximaal aantal vergunningen per wijk of stad. Bijvoorbeeld in Amsterdam is dit quota al bereikt in heel wat wijken en is het dus niet mogelijk om nog nieuwe woningen om te zetten tot kamerverhuur. Ook in Delft worden er bijna geen vergunningen meer verstrekt.
-Om een vergunning te krijgen en te behouden moet het pand ook voldoen aan heel wat strenge vereisten:
Er zijn vaak vereisten over de minimale oppervlakte van het pand, de grootte van de gemeenschappelijke ruimte en zelfs het aantal badkamers per personen.
De brandveiligheid moet volledig in order zijn en er moet een melding gemaakt worden bij het omgevingsloket.
De vloeren en muren moeten voldoende geïsoleerd zijn en voldoen aan de geluidseisen volgens NEN 5077.
5. Investeringshypotheek
Als je een studentenwoning koopt voor verhuur, dan kun je dit ook financieren met een hypotheek. Deze is anders dan de hypotheek voor een huis waar je in gaat wonen en er zijn heel Nederlandse banken en vertrekkers die deze aanbieden, maar hou rekening met het volgende:
Er wordt niet gekeken naar jouw jaarlijks inkomen of salaris, maar naar de huuropbrengst van het pand. De verstrekker van de hypotheek wil toch weten of de rente op een comfortabele manier betaalt kan worden, het de huur die elke maand ontvangen wordt.
De vertrekker gaat ook een grondige analyse doen of je de juiste vergunning bezit en wat de huidige marktwaarde van het pand is in verhuurde staat via een taxatierapport. Deze “verhuurde” marktwaarde ligt vaak ook lager dan de aankoopprijs.
Er is een maximum op de hoogte van de hypotheek die lager ligt dan wat je zou verwachten bij een gewone hypotheek, vaak ligt dit op 70%. Al zijn er wel enkele verstrekkers die to 80% of iets meer gaan, maar dan heb je wel een hogere rente.
De rentes voor een beleggingshypotheek liggen hoger dan deze voor een traditionele hypotheek en schommelen vandaag (september 2022) tussen 4.5% en 6% afhankelijk van de verstrekker en de hoogte van de hypotheek als percentage van de marktwaarde van het pand.
6. Verbouwingen
Wanneer je een gewone woning aankoopt en deze wil omzetten tot kamerverhuur, moet er vaak nog heel wat verbouwing gebeuren om het rendement te optimaliseren. De verbouwingen dienen vaak om te voldoen aan de vergunningvereisten, maar ook om het aantal individuele kamers te verhogen en de woning aantrekkelijk te maken voor verhuurders door voldoende badkamers, toiletten en een keuken en gemeenschappelijke ruimte die zijn aangepast voor het gebruik door verschillende personen. Dit mag zeker niet onderschat worden en gebruik je ook beter een goede architect voor om zeker te zijn dat alles conform is met de regelgeving en bestemmingsplan.
Hoe vind je een studentenhuis?
Er zijn twee manieren om te investeren in een kamerverhuurpand of studentenwoning:
Je doet het volledige zelf door een woning aan te kopen in een geschikte buurt (lees: dicht bij een universiteit), je bouwt deze om, vraagt een vergunning aan en verhuurt deze aan studenten.
Je koopt een bestaand beleggingspand met kamervergunning over van een andere vastgoedbelegger.
De eerste manier is in de meeste gevallen degene waar je als investeerder het meeste winst uit gaat halen, maar het komt wel met veel meer risico en heel wat meer werk. Ook is het zo dat het vandaag vrij moeilijk is om nieuwe kamerverhuurvergunningen te verkrijgen omdat gemeenten proberen de overlast in wijken te beperken en quota’s hebben ingevoerd voor het maximale aantal vergunningen. Zeker voor de volgende jaren lijkt deze manier dus moeilijk haalbaar, maar wie weet vind je wel ergens een buitenkans.
De tweede manier brengt heel wat minder risico met zich mee: de vergunning is al afgeleverd, het pand is vaak al in verhuurde staat, je hebt een duidelijk zicht op de huidige huurinkomsten en dus je verwacht toekomstig rendement, en vaak zijn er niet direct grote verbouwingen nodig. Nu ga je deze opportuniteiten zelden zomaar op Funda vinden en moet je gaan zoeken op de verschillende specifieke marktplaatsen voor beleggingspanden. Spijtig genoeg worden de aantrekkelijke studentenhuizen zelfs daar niet aangeboden omdat ze vaak eerder off market worden verkocht. Daarom is het goed om verschillende vastgoedmakelaren te contacteren die zich specialiseren in beleggingspanden, studentenhuizen en kamerverhuurpanden. Zo bouw je een netwerk en als deze connecties op de hoogte zijn van studentenhuizen die te koop staan dan zullen ze je op de hoogte houden.
Wat als je alleen een studentenkamer wil kopen, geen volledige studentenwoning.
Heel interessant idee! Zeker als je, zoals zoveel van ons, niet genoeg eigen geld hebt om een volledig studentenhuis te kopen. Maar spijtig genoeg is dit niet mogelijk omdat een kamer geen eigen huisnummer heeft, geen eigen badkamer, toilet en keuken en dus niet onafhankelijk verkocht of verhuurd kan worden.
Gelukkig is BRXS wel een mogelijkheid voor je. Via het platform Je kan je direct investeren in de beleggingspanden van jouw keuzen (vanaf €100), verdien je jouw deel van de huurinkomsten, geniet je van waardeontwikkeling op de lange termijn en je kan je investering op de voet volgen alsof je zelf de huisbaas bent. BRXS heeft geregeld studentenwoningen en kamerverhuurpanden die vaak off-market zijn aangekocht. Zoals dit kamerverhuurpand in Delft dat in meer detail wordt geanalyseerd. Hier kan je een gratis BRXS account aanmaken.
Uniek studentenhuis te koop in Delft
Zoals beloofd bieden we je ook een exclusieve blik op een volledig vergund kamerverhuurpand met 6 kamers in het centrum van Delft dat momenteel aangeboden wordt op het BRXS platform en waar je in kan investeren vanaf €100.
Een verwacht netto rendement van 5.4% op de huur alleen, dus een goede manier om je spaargeld te beschermen tegen inflatie.
Gelegen in het centrum van Delft in een populaire buurt naast de TU Delft met laag risico op leegstand vanwege een stijgend studentenkamer tekort. Het kamerverhuurpand heeft 0% leegstand gekend in de laatste 7 jaar.
Het pand is al volledig verhuurd dus je verdient huurinkomsten vanaf de eerste dag
Volledig gerenoveerd in 2022 voor meer dan € 80.000, dus weinig onderhoud verwacht voor de volgende jaren.
De belangrijkste nummers:
Key facts - Delftse studentenwoning te koop
Welk rendement kan je verwachten?
Met een belegging in een kamerverhuurpand op het BRXS platform verdien je op twee manieren, net zoals wanneer je zelf direct zou investeren in een pand: 1) De huurinkomsten die verdeelt worden onder alle investeerders (evenredig met hun investering in het pand) 2) Waardeontwikkeling in de toekomst.
De nettohuur kunnen we inschatten op basis van het huidige huurcontract (€ 3.900) en schattingen op de kosten op basis van het verleden. Zo komen we uit op een verwachte netto huur van € 3.243 per maand of een jaarlijks huurrendement van ca. 5.4%. Met andere woorden: als je 1.000 euro investeert in dit kamerverhuurpand kan je voor het eerste jaar een huuropbrengst van € 54 euro verwachten (BRXS stort dit elke drie maand op je rekening). Meer financiële details over het pand.
De toekomstige waardeontwikkeling kunnen natuurlijk we niet voorspellen. Als je kijkt naar het verleden dan heeft de woningmarkt in Delft over de laatste 25 jaar een sterke waardevermeerdering getoond: de huizenprijzen zijn over de hele periode tussen 1995 en 2022 met gemiddeld 5,6% per jaar gestegen. Vastgoed is vaak stabieler dan de aandelenbeurs, maar toch belangrijk om te benadrukken dat de prijzen niet elk jaar even sterk stijgen en er zijn ook periodes van meerdere jaren zijn met prijsdalingen.
Virtueel bezoek van het studentenhuis te koop
Spijtig genoeg kan je het studentenhuis niet zelf gaan bezichtigen, maar we doen ons best met een korte beschrijving, video en enkele foto’s.
Beschrijving van het studentenhuis te koop
Het kamerverhuurpand bestaat uit drie bouwlagen van in totaal 124 m² GO (volgens de NEN-2580 meting) en beschikt over 6 verhuurde kamers, een gedeelde woonkamer, nieuwe volledige uitgeruste keuken, twee douches, twee WCs en een balkon. In 2022 is het appartement voor meer dan € 85.000 volledig gerenoveerd en uitgerust met nieuwe meubelen en apparatuur. Zo zijn onder andere nieuwe (isolatie en PVC) vloeren geplaatst, is het schilderwerk aangepakt en is er geïnvesteerd in een nieuwe keuken en badkamers. Verder beschikt de studentenwoning te koop over een vergunning en voldoet het aan de nodige geluidseisen en brandveiligheid normen.
Het appartement is gelegen in de Wippolder wijk in Delft vlak bij de TU Delft die zich op loopafstand bevindt. Ook ligt het studentenhuis vlak bij het centrum, horeca- en winkelgelegenheden. Het station van Delft kan je gemakkelijk bereiken binnen 5 min met de fiets. Deze ligging maakt het voor studenten en young professionals erg interessant om hier te komen wonen.
Hoe beginnen met BRXS?
BRXS maakt beleggen in vastgoed toegankelijk, gemakkelijk en betaalbaar maakt. Zo kan je als BRXS gebruiker direct investeren in de huurwoningen die op het platform aangeboden worden vanaf € 100. En dus gemakkelijk je portfolio diversifiëren met vastgoed, een passief inkomen verdienen uit de huur (die elk kwartaal uitbetaald worden) en ook delen in de toekomstige waardeontwikkeling.
BRXS valt niet onder het toezicht van de AFM omdat BRXS een vrijstelling heeft op de prospectusverplichting. Verder voldoet BRXS aan alle wettelijke vereisten, geeft per beleggingspand een volledig informatiedocument uit dat wordt gedeeld met de AFM en opereert BRXS altijd in volledige transparantie met al haar gebruikers.
Brxs is voornemens om een vergunning aan te vragen bij de AFM voor 2023.
